Οι πραγματογνωμοσύνες “δείχνουν” ξεπούλημα του Ελληνικού

Δικαστική βόμβα:

Οι πραγματογνωμοσύνες “δείχνουν” ξεπούλημα του Ελληνικού

2 Οκτωβρίου 2015   /e REPORTAZ

Του Πέτρου Κουσουλού 

Λάθος μεθόδους και εκτιμητικές προσεγγίσεις αλλά και αρκετές γκρίζες ζώνες που τελικά οδήγησαν σε… ξεπούλημα της δημόσιας περιουσίας «διέγνωσαν» οι πραγματογνώμονες της εισαγγελίας που εξετάζουν την διαβόητη πώληση του Ελληνικού. 

Στα πολυσέλιδα πορίσματά τους τα οποία αποκαλύπτει το ereportaz οι δυο ειδικοί καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι η έκταση-φιλέτο παραχωρήθηκε από δυόμιση μέχρι και πέντε φορές φθηνότερα από ότι θα έπρεπε ή πραγματικά αξίζει! Ουσιαστικά αδειάζουν εντελώς τα πεπραγμένα της πρώην διοίκησης του ΤΑΙΠΕΔ καθώς εκτιμούν ότι στην καλύτερη περίπτωση τα έκαναν όλα λάθος! 

Συγκεκριμένα, η πρώτη πορισματική αναφορά που κατατέθηκε στην εισαγγελία εκτιμά ότι το Ελληνικό θα έπρεπε να είχε μεταβιβασθεί έναντι 1.5 δις ευρώ, ενώ η δεύτερη έναντι 2.3 δις ευρώ. Το προσεχές διάστημα αναμένονται δικαστικές εξελίξεις καθώς ο επίκουρος εισαγγελέας κατά της Διαφθοράς, κ. Ιωάννης Δραγάτσης, έχει πλέον ένα ισχυρό οπλοστάσιο στα χέρια του. Σύμφωνα με πληροφορίες από το εισαγγελικό γραφείο θα παρελάσουν μάρτυρες αλλά και πρόσωπα τα οποία θα καταθέσουν με την ιδιότητα του υπόπτου.

Υπενθυμίζεται ότι η εισαγγελική έρευνα εστιάζει στο εάν και κατά πόσο έχει τελεστεί το αδίκημα της κακουργηματικής απιστίας από τα μέλη του ΤΑΙΠΕΔ που συμμετείχαν στη διαγωνιστική διαδικασία και στην μεταβίβαση του 100% των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε. στην Lamda έναντι 916 εκ. Ευρώ αλλά σε βάθος δεκαετίας! Σε παρούσα αξία το ποσό αυτό πέφτει κάτω από τα 600 εκ. Ευρώ.

Το βασικό συμπέρασμα στο οποίο καταλήγουν οι δυο πραγματογνωμοσύνες είναι ότι το Ελληνικό παραχωρήθηκε έναντι ιδιαίτερα χαμηλού τιμήματος. Όμως δεν είναι μόνο αυτό. Στα πολυσέλιδα έγγραφα περιγράφονται μεθοδεύσεις που ακολουθήθηκαν και είχαν ως αποτέλεσμα η αποκρατικοποίηση να καταλήξει σε… επένδυση με ανύπαρκτο ρίσκο. Το περιεχόμενο τους αποδομεί την εκτίμηση του ΤΑΙΠΕΔ (σ.σ. ανατέθηκε στην Αmerican Appraisal Hellas Ltd) σε δυο βασικά σκέλη: Στον συντελεστή προεξόφλησης που χρησιμοποιήθηκε αλλά και στην εκτιμητική μέθοδο που ακολουθήθηκε. Και τα δύο είχαν ως αποτέλεσμα –σύμφωνα με τους πραγματογνώμονες- να πέσει η τιμή του ακινήτου και να ευνοηθεί ο επενδυτής.

Χρησιμοποίησαν λάθος μέθοδο!

Στην πραγματογνωμοσύνη του ο κ. Ιωάννης Μελάς, απόφοιτος του ΕΜΠ με μεταπτυχιακό στο Manchester της Αγγλίας, μέλος του ΤΕΕ με πολύ μεγάλη εμπειρία σε υποθέσεις μείζονος σημασίας και ιδιαίτερου δημοσίου συμφέροντος, καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το Ελληνικό έπρεπε να μεταβιβασθεί έναντι 2.3 δις ευρώ. Σύμφωνα με την έκθεση που συνετάχθη η τιμή παραχώρησης ήταν πολύ μικρότερη επειδή:

1) χρησιμοποιήθηκε λάθος εκτιμητική μέθοδος και

2) τέθηκε ιδιαίτερα υψηλός συντελεστής προεξόφλησης με αποτέλεσμα να πέσει η τιμή του ακινήτου.

Στην πραγματογνωμοσύνη επισημαίνεται ότι το ΤΑΙΠΕΔ λαθεμένα χρησιμοποίησε την εκτιμητική μέθοδο των χρηματοροών καθώς αυτή εφαρμόζεται σε επιχειρήσεις με επαρκή οικονομικά στοιχεία και χρησιμοποιείται κυρίως για την επένδυση κεφαλαίων.

Αντίθετα, λέει ο πραγματογνώμονας, θα έπρεπε να είχε χρησιμοποιηθεί η μέθοδος της υπολειμματικής αξίας που χρησιμοποιείται για την αξιοποίηση κενών οικοπέδων όπως δηλαδή του Ελληνικού. Σύμφωνα με πληροφορίες στην μελέτη αναφέρεται ότι το ακίνητο του Ελληνικού έχει ήδη μεγάλη άυλη αξία λόγω της θέσης αλλά και της υψηλής αξίας των όμορων δήμων, την μαρίνα του Ελληνικού αλλά και τον Άγιο Κοσμά. «Δεν είναι σαν να πάει κάποιος και να επενδύσει στην έρημο. Πρόκειται για περιοχή φιλέτο», λέει χαρακτηριστικά άνθρωπος της αγοράς.

Είναι ενδεικτικό ότι σύμφωνα με την πραγματογνωμοσύνη η αξία των οικοπέδων που βρίσκονται στο παράκτιο μέτωπο του Αγίου Κοσμά αποτιμάται –με μετριοπαθείς υπολογισμούς- σε 600 εκατομμύρια ευρώ όσο δηλαδή κόστισε η αγορά του Ελληνικού. Έτσι λοιπόν και εφόσον ο επενδυτής χρησιμοποιήσει συγκεκριμένο «παραθυράκι» της σύμβασης και πουλήσει τα παράκτια οικόπεδα, τότε καλύπτει τα έξοδα για την αγορά του ακινήτου. Όπως επισημαίνουν μεσίτες και γνώστες της αγοράς τα κενά οικόπεδα είναι κάτι σαν το τζακ-ποτ: παρουσιάζουν ιδιαίτερη ζήτηση, ενώ παράλληλα έχουν χαμηλό ΕΝΦΙΑ και πολύ λίγα έξοδα συντήρησης.

Επιπλέον στην πραγματογνωμοσύνη αναφέρεται ότι ο συντελεστής προεξόφλησης θα έπρεπε να τεθεί στο 8% τη στιγμή που η εκτίμηση του ΤΑΙΠΕΔ τον έθεσε στο 14,5%. Με αυτόν τον τρόπο το Ελληνικό πωλήθηκε φθηνά, καθώς είναι γνωστό όσο υψηλότερος είναι ο συντελεστής προεξόφλησης τόσο μικρότερα είναι τα προσδοκώμενα κέρδη για τον επενδυτή με αποτέλεσμα η αξία του ακινήτου να αποτιμάται χαμηλά. Αντίθετα όσο χαμηλότερος είναι ο συντελεστής προεξόφλησης τόσο πιο ακριβά αποτιμάται η αξία του ακινήτου για τον πολύ απλό λόγο ότι το περιθώριο κέρδους του επενδυτή είναι μεγάλο. Στην πραγματογνωμοσύνη του ο κ. Μελάς εκτιμά ότι η επένδυση του Ελληνικού δεν εμπεριέχει υψηλό ρίσκο καθώς τα οικόπεδα μπορεί να πωληθούν ακόμη και στα πρώτα στάδια αποφέροντας μεγάλα κέρδη στην Lamda Development. Αυτό ουσιαστικά καταγράφεται και στην εκτίμηση της American Appraisal για το ΤΑΙΠΕΔ καθώς αναφέρεται ότι το ακίνητο θα είχε πολύ μεγαλύτερη αξία εάν χωριζόταν σε οικόπεδα. Επιπλέον ο κ. Μελάς καταλήγει στο συμπέρασμα ότι στην εκτίμηση του ΤΑΙΠΕΔ χρησιμοποιήθηκε «απαράδεκτο» μοντέλο ανάπτυξης το οποίο προβλέπει 25ετη κατασκευή και 99 χρόνια για την αξιοποίηση την στιγμή που το σύνηθες μοντέλο αξιοποίησης είναι για 10 με 15 έτη. Επιπλέον η μελέτη ΤΑΙΠΕΔ προβλέπει την κατασκευή επτά ουρανοξυστών ενώ ο Νόμος επιτρέπει μόλις δύο…

Δόθηκε δυόμιση φορές υποτιμημένο

Η δεύτερη πραγματογνωμοσύνη που έχει παραδοθεί στον εισαγγελέα κ. Δραγάτση, υπογράφεται από τον κ. Γεώργιο Αναματερό. Ο κ. Αναματερός είναι μελετητής οικοδομικών αδειών και πραγματογνώμονας για τα δικαστήρια της Αθήνας και του Πειραιά, απόφοιτος του Πανεπιστημίου της Λιέγης, ερευνητής σεισμικής μηχανικής στο Πανεπιστήμιο της Ρώμης και στο Εθνικό Εργαστήριο Πολιτικού Μηχανικού της Πορτογαλίας. Ο μελετητής καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το Ελληνικό πωλήθηκε τουλάχιστον κατά 2.5 φορές υποτιμημένο από την πραγματική του αξία καθώς στην εκτίμηση του ΤΑΙΠΕΔ:

1. Σχετίσθηκε η εμπορική αξία του Ελληνικού με την επενδυτική αξία του επιχειρηματικού σχεδίου της Lamda,
2. Για την εκτίμηση χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών που κανονικά χρησιμοποιείται για υφιστάμενες επιχειρήσεις οι οποίες έχουν έσοδα,
3. Χρησιμοποιήθηκε συντελεστής προεξόφλησης 14,5% ενώ θα έπρεπε να είχε χρησιμοποιηθεί 10%. Σύμφωνα με τον πραγματογνώμονα το Ελληνικό είναι μια επένδυση μέτριου ρίσκου η οποία σε καμία περίπτωση δεν δικαιολογεί τόσο υψηλό συντελεστή προεξόφλησης,
4. Καταστρατηγήθηκε η αρχική προκήρυξη η οποία προέβλεπε ότι το Δημόσιο θα παραχωρούσε το πλειοψηφικό πακέτο και όχι το 100% της Ελληνικό Α.Ε. με αποτέλεσμα να μπορούσε να καρπωθεί την υπεραξία που θα δημιουργούνταν από την ανάπτυξη,

Επιπλέον ο κ. Αναματερός φέρεται να εντόπισε μερικές ακόμη “παραφωνίες” στην σύμβαση μεταξύ ελληνικού Δημοσίου και της εταιρείας Lamda Development, καθώς ο επενδυτής μπορεί να αλλάξει το τελικό εγκεκριμένο σχέδιο κατόπιν συμφωνίας με το ΤΑΙΠΕΔ (!), ενώ παράλληλα μπορεί να ζητήσει αποζημίωση για τα κτήρια που θα κτίσει μετά το πέρας της 100ετίας.

Η απόσυρση των ενδιαφερόμενων και τα ερωτήματα

Οι εξελίξεις στην υπόθεση του Ελληνικού αναμένονται με ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Το ίδιο ενδιαφέρον όμως παρουσιάζει και η διαγωνιστική διαδικασία που τελικά κατέληξε στην υποβολή μιας και μόνο πρότασης.

Σημειώνεται ότι αρχικά για το φιλέτο της Αττικής εξεδήλωσαν ενδιαφέρον εννιά υποψήφιοι επενδυτές, ενώ στον δεύτερο γύρο προκρίθηκαν (την 11η Σεπτεμβρίου 2012) οι εξής τέσσερις: “London & Regional Properties (L&R)”, “Qatari Diar”, “Elbit Imaging Ltd.” καὶ ἡ “Lamda Development A.E.”.

Στη συνέχεια όμως η “Qatari Diar” αποσύρθηκε από̀ τὴν διαδικασία (στις 26-11-2013) και έτσι τὸ Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ στις 6-12-2013 απεύθυνε στους υπόλοιπους τρεις την τελική πρόσκληση υποβολής προσφοράς για την απόκτηση του 100% της Ελληνικό Α.Ε. Όμως η μοναδική εταιρεία που υπέβαλε προσφορά μέσω του επιχειρηματικού της σχεδίου, του σεναρίου Foster, ἦταν ἡ “Lamda Development A.E.”. H πρώτη προσφορά κατατέθηκε στις 27-2-2014 αλλά δεν έγινε δεκτή. Η δεύτερη υποβλήθηκε στις 26-3-2014 και λίγο καιρό αργότερα μπήκε στο μικροσκόπιο της Δικαιοσύνης η οποία καλείται να απαντήσει σε μια σειρά από ουσιώδη ερωτήματα.

Σχολιο αναγνώστη του e reportaz

Βέβαια ήταν λανθασμένες οι μέθοδοι εκτιμητικές προσεγγίσεις και αρκετές, μέχρι μεγάλες, γκρίζες ζώνες, αλλά τα βασικά ήταν ότι το ΤΑΙΠΕΔ και το Κράτος ΔΕΝ είχαν κάνει την σωστή προεργασία — το να πουλάει τις μετοχές του Ελληνικόν Α.Ε. δεν σημαίνει και πολλά όταν υπάρχουν δεκάδες θέματα ασάφειας τίτλων της γης, πόσο μάλλον το γεγονός ότι το φορολογικό καθεστώς ήταν επίσης ασαφές — Σε αυτήν την πραγματικότητα η τιμή ήταν καλή .
Υπάρχει όμως η πραγματικότητα της ευθύνης σχετικά με το τι μπορεί να αποδώσει αυτή η περιουσία στην πραγματικότητα — μία σωστή ιδιωτική διαχείρηση θα μπορούσε να δημιουργήσει 20,000 θέσεις εργασίας και να δημιουργήσει πλούτο δισεκατομμυρίων . . .